権利証がなくても相続登記はできるの？

「父が亡くなった為、父名義の不動産を私の名義に変更したいのですが、権利証が見当たりません。権利証が無いと相続登記はできないのでしょうか？」
相続登記のご依頼をいただく時、このような質問を度々受けます。

結論から言うと、相続により不動産の名義変更（相続登記）をする際には、原則として『権利証は不要』です。

〈法定相続分で名義変更する場合〉でも、〈遺産分割協議により相続人の内の特定の方に名義変更する場合〉でも、〈遺言書に基づき特定の相続人へ名義変更する場合〉でも、原則として『権利証は不要』です。

但し、例外として、次の２つのケースでは、『権利証が必要』になります。

①遺贈の場合・・
遺言書の内容に「法定相続人以外の者に相続させる」と記載されており、その通りに、「法定相続人以外の者に名義変更」する場合には、権利証は必要になります。
具体的には、「生前、身の回りの世話を家族以上にしてくれた介護ヘルパーさんへ不動産を相続させたい」や「自分の財産を慈善団体に寄付したい」などの遺言があった場合です。

②亡くなった方の住所が繋がらない場合・・
不動産の名義変更をする際には、亡くなった方の死亡時の「住民票の除票」を法務局へ提出しますが、その最期の住所が、不動産登記簿に記載されている住所と一致しない場合には、亡くなった方と不動産の名義人が同一人であるかを証明できないため、さらに住所の繋がりを証明する戸籍の附票などを法務局に提出する必要があります。
しかし、住民票の除票や戸籍の附票などの役所の保管期限（約５年）が過ぎてしまっていて、繋がりを証明できない場合には、権利証が必要になります。

◎権利証とは・・
先ほどから当たり前のように「権利証」という言葉を使ってきましたが、そもそも「権利証」とは、どのような書類なのでしょうか？
「権利証」とは、不動産を購入したり、贈与を受けたり、相続により名義変更（所有権移転登記）をした時に（その完了時に）法務局から発行される書類です。
多くの場合、これらの手続きは司法書士に依頼されるかと思いますので、その依頼をした司法書士から渡されることになるでしょう。
では皆さまは、「登記済証」や「登記識別情報通知」というワードを見たり、聞いたりしたことがあるでしょうか？
不動産を管轄する法務局により時期は数年ほど異なりますが、凡そ平成１７～１９年以前には、「登記済証」という書類が権利証でした。
これは、登記を申請した際の申請書の副本に登記官が「登記済印」を押印したもので、この書類そのものが権利証として機能するものです。
そして、平成１７年～平成２７年頃に名義を取得した方には、「緑色のＡ４用紙の登記識別情報通知」という書類が権利証として法務局から発行されています。
これは、下部に目隠しシールがされており、その下に１２桁の暗証番号が隠されている書類になります。
さらに、平成２７年頃以降に名義を取得した方には、「Ａ４用紙の下部が折り込み形式になっている登記識別情報通知」という書類が権利証となっています。この折り込み部分に１２桁の暗証番号が隠されており、この暗証番号が権利証の核心部分になっていますので、他人に見られないよう、決してご自身では開封しないでください。

この権利証を紛失してしまうと、再発行されることはありません。
引越しなどで権利証を紛失してしまうことはあるでしょう。また、亡くなった方がどこに大切な書類を保管しているのか判らず、どこを探しても見当たらないということは仕方のないことです。
もし権利証を紛失してしまった場合、「事前通知」や「資格者による本人確認情報」という代わりの手続きはありますが、余計に手間や費用が掛かりますので、どうか大切に保管して頂きたいと思います。

◎最後に・・
権利証は、非常に重要な書類です。
主に所有している不動産を売却したり、担保に入れる際に必要となり、上記の相続登記の例外時のように、その他にも必要となるケースがありますが、騙されて安易に人に預けたりは決してしないでください。
また、有効な権利証か否かを見分けるのには専門性を要しますので、ご自身で判断せずに、権利証のことで疑問に感じたり、不安なことがございましたら、まずはアット．法務オフィスにお問い合わせください。