古い抵当権（休眠担保権）の抹消について

相続不動産の名義変更の依頼を受け、登記簿の閲覧をしてみると、古い抵当権が残ってしまっているケースが意外と多くあります。
こういった登記簿に残ってしまっている古い抵当権などの担保権のことを、一般に休眠担保権と呼びますが、この担保権が残ったままだと不動産を処分することができないので、いざ不動産を売却しようとすると困ってしまいます。

そして担保権の抹消登記手続きは〈共同申請〉が原則であり、担保権者である債権者の協力を得なければ手続きを行なえないのですが、債権者が既に亡くなっていたり、法人の場合には既に解散（清算）していたりして連絡を取る手段がないとなると、担保抹消が難しくなってしまいます。

では、こういった古い抵当権を抹消するためには、どのような方法があるのでしょうか？
以下にいくつかの方法を挙げてみます。

（１）債権者を探し出して、抹消手続きに協力してもらう・・
これが原則です。
債権者が既に亡くなっているときは、相続人を調査特定し、相続人全員に協力してもらう必要があります。
債権者が法人の場合には、法務局で閉鎖登記簿を取得し、当時の代表取締役や清算人を調べ、そこから現在の所在が分かるかも知れません。

（２）供託の特例を利用して、債権者が関わらずに〈単独で〉抹消手続きをする・・
この方法を取るためには、以下の３つの要件が必要になります。
①債権者の所在が分からないこと
②弁済期から２０年が経過していること
③借入額、利息、遅延損害金の全額を供託すること
つまり、借入額が高額であったり、債権者（や、その相続人）と連絡が取れる場合には、別の方法を取る必要があります。

（３）訴訟を行い、〈単独で〉抹消手続きをする・・
債権者（や、その相続人）が協力してくれない場合に、訴訟を提起して、判決により抹消登記を行います。
この方法は、時間や費用がかかり、相手方を特定するという点で二の足を踏んでしまう方も多いです。

（４）債権者が法人の場合は、承継している法人を調べ、場合によっては清算人選任の申し立てをして、協力を得て共同申請する・・
法人の場合、法務局に行けば閉鎖登記簿を見ることができ、役員（取締役や清算人）の協力を仰いだり、その役員が死亡している場合には、裁判所で清算人を選任してもらい、手続きを行うことになります。

◎最後に・・
実際に、ご自身が所有していたり、これから相続する不動産に古い抵当権が残ってしまっている場合に、債権者が生存しているのか、住所を調べることはできるのか、実際にそこに住んでいるのか、債権者がすでに亡くなっている場合に相続人は特定できるのかなど、ご自身で解決することは難しいのではないでしょうか？
場合によっては、債権者の住所地に赴いて、自宅があるのかを確認したり、ご近所や民生委員に聞き取り調査をしたりする必要があるかも知れません。

司法書士に相続不動産の名義変更の依頼をし、その手続きの中で古い抵当権が見つかったときには、そのままその司法書士に任せておけば良いでしょう。
その他の場合、例えば、相続手続きをご自身で行ったが、いざ相続不動産の売却をしようとしたときに古い抵当権が残っていることに気づいた場合など、『古い抵当権の抹消』についてお困りの方は、アット．法務オフィスにご相談ください。