空き家の譲渡所得の３,０００万円特別控除の特例

ご自宅で一人暮らしをされていたお父さまやお母さまが亡くなられて、
「実家を相続したけれど誰も住む予定がないなら売るしかない。３,０００万円の控除は使えるのかな？」
「母は亡くなる直前、老人ホームに入居していたけれど、空き家の３,０００万円の控除は受けられるのかな？」
このような疑問を持たれている方もいらっしゃるかと思います。

このコラムでは、【空き家の３,０００万円控除】について書いてみようと思います。

【空き家の３,０００万円控除】とは、簡単に言うと、『故人が居住していた家屋やその敷地などを相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、その家屋や敷地を一定の要件を満たして譲渡した場合に、譲渡所得（不動産を売却した時の利益）から３,０００万円を特別控除する特例』のことです。

◎この特例を受けるための一定の要件とは、以下のとおりです。

①１９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に建築された家屋（一戸建て）であること。
マンションなどの区分所有登記がされた建物には適用されません。

②故人が一人暮らしをしていた自宅であること。
別荘などのご自宅以外の不動産には適用されません。

③相続してから売却までの間、ずっと空き家であったこと。
その間に、相続人自身がしばらく住んでいたり、人に貸したり、事業用に利用した場合には、適用されません。

④一定の耐震基準を満たす家屋であること、または更地にした後に売却すること。
古い建物の場合は、現在の耐震基準を満たしていないことが多く、売却する際に耐震基準を満たすように修繕したり、更地にして売却するという条件になります。

⑤売却代金が１億円以下であること。

⑥親子や夫婦などの特別の関係がある人に対して売却したものでないこと。

◎この特例は、長年一人暮らしをされていた方が要介護認定等を受けて老人ホームに入所され、空き家を残して亡くなられた場合にも適用されます。

◎この特例は、相続人ごとに適用できます。
複数の相続人がいて、共有名義で引き継いだ空き家を売却した場合に、この特例は相続人１人ずつ適用することができます。
例えば、相続人２人が空き家を共有名義で相続したあと売却した場合、特別控除額は１人あたり３,０００万円で、２人合わせると最大６,０００万円までが控除されるということになります。
但し、相続人が３人以上の場合は、１人あたり２,０００万円の控除額になります。

◎まとめ・・
相続した不動産が空き家状態のまま放置されることは社会全体から見ても好ましくないことであり、その不動産を有効活用するために【空き家の譲渡所得の３,０００万円特別控除の特例】が創設されました。
不動産を売却した際に、たとえ売却益が生じたとしても、最大３,０００万円までは税金が発生しない特例です。
この特例を受けるためには、上に挙げたようないくつかの要件がありますが、適用されれば大きな節税となります。
この特例は、例えば【自己居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円特別控除】などの他の税制との併用が可能であったり、相続人の数や他の相続財産との兼ね合いなどを考慮する必要があり、ご自身で正しく判断することはなかなか難しいことかと思います。
しかし、適用されるか否かで納税額が大幅に変わってきますし、特例の適用は適切に申告をすることでメリットを受けることができるのです。

空き家を含む相続不動産の売却について、その後の税務上の問題などに不安を感じられたり、ご質問がございましたら、当オフィス提携の税理士を交えながら、一度お話しをお聞かせください。ご連絡お待ちしております。